来自北京的张哥从事房地产行业20年，对行业很熟悉。我不是所谓的“专家”，只是用我20年的实践经验来帮助你解答你的问题。问：请问，我是北京人，已婚，目前和父母住在丰台西螺园一栋60平米的两居室老房子里。孩子刚出生，家里实在是没有地方了。虽然只有一个孩子，但多余的东西已经至少有上百件了。家里忙不过来，亲戚来看孩子的时候几乎没有地方可以住宿。所以我们渴望买一套更大的房子，可以用现在的房子来代替。总价必须控制在500万以内。我们可以有超过100万。如果不卖房子，我们就全额贷款，每月还款最多15000。卖房子的时候，尽量少借钱或者全额付清，这样压力较小。目前，有两种想法。一是在西洛源或者洋桥就地更换。这样一来，钱就少了，也不需要贷款了。 400万元以上的小三居室很多，我们都熟悉当地的生活。但缺点是还是老房子，除了面积没有任何改善，而且学区不好，孩子上学可能会吃力。第二个想法是搬到大兴4号线，这样就可以买一套面积100多平米的大三居室商品房，但是需要租赁的。我看了很多房子，发现都适合500万以上。但麻烦的是，也没有学区。如果以后在东西城买出租屋，通勤会更多。我的工作地点在国贸国际贸易中心附近，我的妻子在团结湖。我也想过在朝阳买房，但是米高，又是老房子，没有学区，就放弃了。请帮助我们根据我们的具体情况来制定如何做到这一点。答：1.我不太明白。既然您和您的妻子在国贸和团结湖工作，为什么需要购买4号线？东边没有5号线+亦庄吗？通勤不是更方便吗？ 2.不建议本地更换。没有更多的房子和设施吸收不好，但这里的价格不是很坚挺。西螺花园是北京第二批商品房的三个片区之一。当年均价为1700元，略低于东直门外Crosspo的1900元，但高于广外红联的1600元。目前横坡均价在10万以上，不含学区地价在8万左右。红莲的价格是8万/9万，除去溢价，已经接近7万了，这绝对比西螺园5万元的均价要高。这所以，如果你主要居住在这里，本地更换是没有问题的。距离主区较近，设施齐全，性价比高。但其他方面并不是优点。不是一个很好的学区，价格走势也不大，如果以后换学区房，至少不会占到便宜。 3、如果搬到大兴四号商品房，如果是保值性好的商品房，单价会和西螺花园差不多，或者更贵一些，因为这些小区一般都是随行就市。通勤和接送全凭自己的感觉，外人很难给你建议。哪所学校取决于哪个学区？大兴在郊区并不弱，但与东西海相比并不强。 4.我推荐检查亦庄，尤其是河西。学区好，地价不高，设施和产业环境雄厚。当然，商品房价格相当昂贵，往往要7万多元，但pahouse当地的住宅就相当合适，4万多元的很多。还可以看河西省北部的中信新城等小区，不属于亦庄学区，没有溢价，单价都在5万以上。毕竟，您的孩子刚刚出生，还有 6 年的时间上学。与亦庄学区合并的可能性很大。虽然这是一个优点，但是如果不结合起来你也不会吃亏。仅供参考。第二问：单价3000以下可以考虑八达岭孔雀城吗？普通装饰的可以直接转移到家具上。电梯在顶楼，但仔细检查后并没有发现漏水的迹象。不用于投资，主要用于自住和暑假。 A：1.如果是纯粹自成一体，消费是最主要的，就看个人喜好了。当然也不贵。从开发商的角度来看，3000元基本上是成本价。土地都是免费送的，更不用说装修了，绝对不亏。 2.但也要考虑到，由于是最顶层，流动性较差。即使现在不漏，因为你关注了，买家以后卖的时候也会漏。他们年纪越大，就越担心。所以买之前一定要保证自己住的时间比较长，不然卖的时候就很难卖了。 3、还有一件事，听说八达岭孔雀城的水电还没有全部供应，还有一部分还是临时的，所以会有水电。问只是避免问题。 4.不过再说一句，你说主要是为了“避暑”，那么八达岭孔雀城肯定比北京城凉爽，但不适合夏季逃生表。因为避暑城市有一个共同的标准，那就是高度必须在1000米以上。毕竟，海拔每升高 100 米，气温就会下降 0.6 摄氏度。在 1,000 米处，显着降温被认为是 6 度。孔雀城应该有几百米，五百米左右，所以避暑意义不大。参见承德。虽然号称避暑胜地，但高度好像只有500米左右，所以不是很凉爽。整个城市都有空调。还有张家口市区，海拔800米，每个小区也都有空调。至少一半的家庭必须安装它们。张家口大同、张北固原等地，海拔至少1000米以上，甚至1500米以上，空调房很少。所以如果你想避暑的话，我估计你还是需要装空调的夏天的话，可能并不比北京凉爽。 5. 总之，如果你确定可以住在这里，那就看你的喜好了。 3000块钱加上装修一点也不贵。近几年能卖到8000元左右。但一是评估基建供应稳定情况，二是考虑暑假影响。仅供参考。三问：请问，我已经有购房资格很多年了，但我还没有买房。主要是职业原因。近年来，我每年至少有八个月的时间去旅行。即使在北京，我也住过酒店或者朋友家，所以我觉得买房没有必要，更何况房价还在下跌。这就是我现在的想法。我已经老了，需要安定下来。如果以后在北京有稳定的工作，我会尽量减少出差，买房。或者如果你能买房子能保值增值的（预算300万），可以先买。如果没有，请等待。因为我还没有决定去北京工作生活，现在还没有结婚生子的想法。答：1.那不要只是买它。房子是用来住的。如果你不能住在这里，那不是垃圾吗？即使租了，如果不住在北京，也很难打理。如果让代理机构代理的话，至少要扣除一个月的费用，相当于减少了收入。我认为没有必要或有效。 2.所以我建议你不要再考虑房子规划了，先考虑一下人生或职业规划。你结婚生子了吗？您确定您将在北京工作和生活吗？或者选择哪个城市？当你考虑好一切并开始实施之后，再谈论房子还为时不晚。 3. 而且，没有人能保证一套房子会维持并增加v价值，市场波动永远存在。即使现在房价处于低谷，买房后价格上涨，但如果经济危机导致房价在几年内再次下跌怎么办？所以即使你确定要在北京买房，但想要买到这种类型的房子也并不容易。这几乎就像收拾残局一样。 4.总之，我建议你再考虑一下。婚姻、工作、家庭都是人生大事。让我们考虑前两个。不过，目前房价并没有上涨，所以不用担心。仅供参考。 Q4：请问，我想问一下工作室维护费用。 2006年，我在丰台新发地银地家园买了一套工作室，59平方米，45万元。当时，它比一居室的公寓贵，因为我认为我可以自己设计公寓。结婚三年后，我们租了这套房子。这套牌一定是残骸，但并不重要。关键是价格，每平方米3万多元，已经不再像一居室那么高了。房租3000多块钱，还没有同等面积的三居室高。所以我有点困惑为什么？还需要维护吗？答：1、2006年，正是80后人口涌入大城市的人口高峰期。而且，当时年轻人的收入比现在要高。加之他们都追求个性和独立的空间，所以当时工作室很受欢迎。但那个时代已经过去了。近年来，进入大城市的年轻人越来越少，收入的购买力也有所下降。而那些早早来到北京的人，已经成长到了结婚生子的阶段，所以这个单间公寓并不像标准的一居室公寓那么方便。我也买了一个studio，但是2014年我换了，因为我发现价格疲软ned，所以即使租金收入再高，也没有意义。它增长缓慢。 2.而且，你的公寓是一个带工作室的大公寓，大约60平方米。如果你在旧定居点，你可以买一套小两居室的公寓。而且它只是一个studio，只适合单身人士或没有孩子的人，这意味着使用率不高，因此影响了价格和租金。建议以后如果想买单间的话，尽量买40平米以下的。越小越好，至少租金收入还算有效。 标准一居室尽量买50平米以下的，45平米比较好。两居室应该在80平米以内，全南70平米比较好。不过，对于普通的房子，尽量买紧凑型的，使用率高，只有昂贵的房子，才买大的。 3. 留不留由你决定。无论如何，我改变了它。我的我还是40平米。你为什么不计算一下更换的税收成本，然后将其与租金收入进行比较，看看是否值得？仅供参考。五问：请问，我也在环球影城买了房子。东亚印象太湖也下跌了。然而，我买的房子却迟迟没有跌倒。我只是觉得没有任何好处。我不知道为什么。现在不租了，房租是3200。如果我想卖的话，也要200万以上。 78平米，三居室，相当于每平米不到3万。但我买的时候是26000。投资了这么多年，我感到很难过。我还需要保留它吗？答：1、留着吧，不然你套现超过200万，比如说220万，银行存款按照五大银行1.5%的利率，五年只收33000每年。而你今年的房租是38400，减去每年每平方米5元的物业费+取暖费4000。如果减去空置期，就和银行的收入差不多了，何必呢？另外，我想它比你租的便宜吧？每月每平方米只需40元，算是比较便宜的了。大约相当于50元。如果每个月能多租几百元，那么收益就会超过银行的利息，那为什么要卖呢？ 2. 但这取决于你。如果有更可靠、高息的融资渠道，就卖掉。如果没有，请暂时保留。尽管如此，您在收取租金方面不会遭受任何损失。 3.我没感觉到什么好处，主要是开发商透支了当时环球影城的价值，也就是他们赚了大部分溢价，所以成交后你自然没有赚到钱。毕竟，这种大计划并不是什么秘密。如果你想一想，我们的开发人员已经创建了无数版本的财务计算。如果你找出可以建造这种类型公园的溢价以及接受程度对于购房者来说，可以精准赚钱，把收入留给购房者并不容易。 4. 就是这样。我不想多说。只是想提醒大家，以后不要再追求这种“伪套餐”的概念了。并不是说不能赚钱，但由于是伪套餐，大部分都是短期利好，长期很难维持溢价。尤其是新房，你很难打败我们的开发商。仅供参考。关注公众号“张哥谈买房”。如果您有任何关于房产的问题，都可以来问我。 特别声明：以上内容（如有则包括照片或视频）由自媒体平台“网易号”用户上传发布。本平台仅提供此信息存储服务。 注：以上内容（包括图片和视频）由社交媒体平台网易HAO用户上传并发布，提供信息仅限信息存储服务。